Dachgeschoss ausgebaut: Besteht eine Dämmpflicht nach dem GEG?
- Engin Secgin
- vor 5 Tagen
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Aktualisiert: vor 5 Tagen
Gerade beim Kauf oder Verkauf von Mehrfamilienhäusern sorgt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) immer wieder für Unsicherheit. Ich erlebe dabei regelmäßig, dass insbesondere beim ausgebauten Dachgeschoss vermeintliche Nachrüstpflichten falsch eingeschätzt werden. Eine der häufigsten Fragen lautet daher: Muss ein bereits ausgebautes und beheiztes Dachgeschoss nachträglich gedämmt werden? Die kurze Antwort lautet: In der Regel nein.
Ausgangssituation in der Praxis
Typischerweise geht es um ein Mehrfamilienhaus, bei dem das Dachgeschoss bereits vor vielen Jahren zu Wohnraum ausgebaut wurde und dauerhaft beheizt ist. In der Praxis finden sich dabei sehr unterschiedliche Konstellationen. Teilweise liegt eine formelle Genehmigung oder Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, in anderen Fällen wurde der Dachboden nachträglich zu Wohnraum ausgebaut und in sich abgeschlossen, ohne dass hierfür zwingend ein Bauantrag erforderlich war, etwa sofern keine statisch relevanten Änderungen vorgenommen wurden.
Diese Unterschiede führen häufig zu Unsicherheit, obwohl sie für die energetische Einordnung nicht in jedem Fall entscheidend sind.
Einordnung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet zwischen unbeheizten Dachräumen (klassischer Dachboden) und beheizten, zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschossen. Eine gesetzliche Pflicht zur nachträglichen Dämmung der obersten Geschossdecke besteht ausschließlich dann, wenn unterhalb der Decke beheizte Räume liegen, oberhalb ein unbeheizter Dachraum vorhanden ist und die oberste Geschossdecke den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz nicht erfüllt.
Ist das Dachgeschoss jedoch bereits ausgebaut und beheizt, liegt kein unbeheizter Dachraum im Sinne des GEG mehr vor. In diesem Fall greift die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke nicht. Diese Einordnung entspricht auch der fachlichen Praxis von Energieberatern und Bezirksschornsteinfegern.
Bedeutung der baurechtlichen Nutzung
Entscheidend ist nicht allein das Vorliegen einzelner formaler Unterlagen, sondern die tatsächliche Nutzung des Dachgeschosses. Ein ausgebautes und beheiztes Dachgeschoss ist energetisch als Teil der thermischen Gebäudehülle zu betrachten, wenn es dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird und beheizt ist.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei nachträglichen Ausbauten nicht in jedem Fall eine Abgeschlossenheitsbescheinigung oder ein Bauantrag erforderlich war, insbesondere dann, wenn keine statisch relevanten Eingriffe vorgenommen wurden. Für die energetische Einordnung nach dem GEG ist maßgeblich, ob ein beheizter Wohnraum vorliegt, nicht allein die formale Dokumentenlage.
Sonderfall: Spitzboden über dem Dachgeschoss
In der Praxis befindet sich oberhalb eines ausgebauten Dachgeschosses häufig noch ein kleiner, unbeheizter Spitzboden. In diesem Fall kann grundsätzlich erneut eine Dämmthematik relevant werden, allerdings nur dann, wenn der Boden zum Spitzboden nicht bereits den erforderlichen Mindestwärmeschutz erfüllt.
Besteht der Mindestwärmeschutz bereits, entfällt auch hier eine Nachrüstpflicht.
Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2
Unabhängig von der Nutzung entfällt eine Nachrüstpflicht nach dem GEG auch dann, wenn die oberste Geschossdecke bereits den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2 erfüllt.
In der Praxis ist dieser Mindestwärmeschutz bei massiven Decken ab etwa Baujahr1969 sowie bei vielen Holzbalkendecken unterschiedlicher Baujahre häufig bereits gegeben. Eine pauschale Nachrüstpflicht lässt sich daraus nicht ableiten.
Verkauf der Immobilie: Entsteht eine neue Pflicht?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit bereits ausgebautem und beheiztem Dachgeschoss löst keine neue gesetzliche Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung aus.
Das bedeutet konkret:
kein rechtliches Verkaufshemmnis
keine automatische Nachrüstpflicht
der energetische Zustand ist Teil der Gesamtbewertung, nicht der rechtlichen Zulässigkeit
Relevanz für Käufer
Energetische Maßnahmen am Dach oder Dachgeschoss können im Rahmen einer individuellen Sanierungsplanung, wirtschaftlichen Optimierung oder Förderüberlegungen sinnvoll sein. Entscheidend ist dabei die klare Trennung zwischen gesetzlicher Verpflichtung und freiwilliger Optimierung.
Fazit
Ein ausgebautes und beheiztes Dachgeschoss unterliegt nach dem GEG nicht der Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke. Auch durch den Verkauf der Immobilie entsteht keine neue gesetzliche Verpflichtung.Das Thema ist daher eine Frage der Bewertung und Planung, nicht der rechtlichen Zulässigkeit.
Die fachliche Einordnung in diesem Beitrag wurde unter anderem mit einem externen Energieberater und Bezirksschornsteinfeger abgestimmt.
Weitere Informationen zur fachlichen Tätigkeit:
Die genannte Fachkraft ist rechtlich selbstständig tätig.
Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)
Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine rechtliche, steuerliche, baurechtliche oder energieberatende Beratung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen werden.
