Abgeschlossenheitsbescheinigung: Was sie ist, wann man sie braucht und worauf es wirklich ankommt

Wer eine Immobilie in einzelne Einheiten aufteilen, verkaufen oder sauber finanzieren möchte, stößt früher oder später auf einen Begriff, der in der Praxis oft unterschätzt wird: die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Sie ist kein „Nice to have“, sondern in vielen Fällen der formale Schlüssel dafür, dass aus einem Gebäude rechtlich nachvollziehbare, separat behandelte Einheiten werden können. Gleichzeitig kursieren viele Missverständnisse darüber, was sie genau bestätigt, was sie nicht bestätigt und welche Anforderungen tatsächlich gelten.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass bestimmte Räume oder Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Gemeint ist damit vor allem: Die Einheit kann eigenständig genutzt werden, ohne dass man dafür durch fremde Einheiten muss.

Sie ist typischerweise die Grundlage dafür, dass im Rahmen einer Teilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einzelne Einheiten als Wohnungseigentum oder Teileigentum im Grundbuch angelegt werden können.

Wofür braucht man sie konkret

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird meistens benötigt, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, wenn einzelne Einheiten separat verkauft werden sollen statt das Haus als Ganzes, wenn Banken für die Finanzierung eine klare, rechtlich saubere Einheitentrennung erwarten oder wenn eine Teilungserklärung vorbereitet oder beurkundet werden soll.

Wichtig: Nicht jeder Eigentümer braucht sie sofort. Aber sobald die Immobilie „einheitenfähig“ werden soll, ist sie in vielen Fällen ein zentraler Schritt.

Was wird geprüft und was nicht

Hier lohnt eine klare Trennung.

Typischerweise geprüft werden die bauliche Abtrennung der Einheit von anderen Einheiten, ein abschließbarer Zugang, die eigenständige Nutzbarkeit und bei Wohnungen in der Regel das Vorhandensein von Bad oder Dusche, WC sowie Küche oder Kochgelegenheit mit Wasser und Abwasseranschluss.

Häufig wird fälschlich erwartet, dass damit auch der bauliche Zustand umfassend bewertet wird. Ebenso wird die Bescheinigung manchmal als Ersatz für Brandschutzkonzept, Statik oder Energieberatung verstanden oder als eine Art „Wohnflächenfreigabe“ im Sinne einer Wertermittlung.

Kurz gesagt: Die Behörde bestätigt Abgeschlossenheit, nicht automatisch Modernität oder Qualität.

Wohnungseigentum und Teileigentum kurz eingeordnet

In der Praxis gibt es zwei häufige Konstellationen.

Wohnungseigentum betrifft klassische Wohnungen, die als eigenständige Wohneinheiten genutzt werden.

Teileigentum betrifft Einheiten, die nicht zu Wohnzwecken gedacht sind, zum Beispiel Gewerbe, Büro, Lager oder Praxis. Auch dafür kann Abgeschlossenheit bescheinigt werden, nur unter anderem Nutzungskontext.

Gerade bei gemischt genutzten Objekten ist das wichtig, weil spätere Fragen zur Umnutzung nicht an der Bescheinigung hängen, sondern an der genehmigten Nutzung.

Typische Stolpersteine in der Praxis

In meiner Praxis sind es meist nicht „große“ Themen, sondern Details, die Zeit kosten. Dazu gehören fehlende oder unklare Abgrenzungen in den Plänen, Zugänge, die nicht wirklich getrennt sind, gemeinschaftliche Räume, die einer Einheit zugeschlagen wurden ohne klare Zuordnung, sowie Küchen und Sanitärbereiche, die nicht eindeutig vorhanden sind oder nicht als solche gelten. Ein sauberer Planstand und eine klare Einheitendefinition sparen hier oft Wochen.

Wie läuft die Beantragung ab

Der Ablauf ist in der Regel überschaubar. Zunächst wird die Ausgangslage geprüft, also was vorhanden ist, welche Einheiten entstehen sollen und welche Nutzung genehmigt ist. Danach werden die Unterlagen aufbereitet, insbesondere Grundrisse, Abgeschlossenheitspläne und gegebenenfalls der Aufteilungsplan. Anschließend erfolgt die Einreichung bei der zuständigen Stelle, je nach Kommune beim Bauamt oder einem spezifischen Fachbereich. Es folgen Rückfragen, Anpassungen und schließlich die Bescheinigung. In Rückfragen geht es häufig um Planlogik, Abgrenzung und Zugangssituationen.

Tipp: In vielen Fällen lohnt sich eine kurze Vorprüfung, bevor man „voll einreicht“. Das vermeidet Schleifen.

Was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Investoren

Für Verkäufer kann eine vorhandene Abgeschlossenheitsbescheinigung die Vermarktung deutlich vereinfachen, weil sie Teilung und Einheitenverkauf vorbereitet. Für Käufer erhöht sie die rechtliche Klarheit darüber, was genau erworben wird und wie die Einheit in einem späteren Verkauf oder einer Finanzierung behandelt werden kann. Für Investoren ist sie oft der erste Baustein, wenn ein Objekt strategisch in einzelne Einheiten überführt oder ein Exit in Teilverkäufen geplant wird.

Fazit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein kompliziertes Thema, wenn man es richtig einordnet. Sie ist ein juristisch und baulich definierter Nachweis der Abgeschlossenheit und damit ein entscheidender Hebel für Teilung, Finanzierung und spätere Transaktionsoptionen.

Wenn Sie ein Objekt prüfen, bei dem Teilung, Umnutzung oder Einheitenverkauf eine Rolle spielen, lohnt sich eine frühzeitige Klärung. Nicht erst, wenn der Notartermin schon im Kalender steht.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie dabei, die Ausgangslage strukturiert zu prüfen und die notwendigen Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammenzustellen. Bei Bedarf koordinieren wir auch die Abstimmung mit den zuständigen Stellen, damit früh Klarheit entsteht.

Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts oder Bauberatung dar. Anforderungen, Zuständigkeiten und Bewertungsmaßstäbe können je nach Bundesland, Kommune und konkreter Objekt und Genehmigungslage abweichen. Maßgeblich sind stets die Unterlagen des jeweiligen Einzelfalls sowie die Auskünfte der zuständigen Behörden und gegebenenfalls eingebundener Fachplaner oder Rechtsberater.