Kosten beim Eigentumswechsel: Wann gehen welche Kosten auf den neuen Eigentümer über?

Der Erwerb einer Immobilie gehört zu den finanziell bedeutendsten Entscheidungen im Leben. Neben dem Kaufpreis fallen beim Eigentumswechsel zusätzliche Kosten an, die bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigt werden sollten. Dazu zählen gesetzliche Gebühren, Steuern, Vermittlungs- und Finanzierungskosten.

Im Folgenden erhalten Sie einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Kostenpositionen, die Käufer und teilweise auch Verkäufer beim Eigentumswechsel einplanen sollten.

Notarkosten und Grundbuchgebühren

Der Gang zum Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag rechtlich unwirksam.

Zu den entstehenden Kosten zählen die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist gesetzlich geregelt.

In der Praxis liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen in der Regel bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Diese wird in der Regel vom Käufer getragen.

Der Steuersatz ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt aktuell zwischen etwa 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Entsprechend kann dieser Kostenpunkt mehrere zehntausend Euro betragen und sollte frühzeitig in die Finanzierung einbezogen werden.

Maklerprovision

Ist ein Makler in den Verkauf eingebunden, fällt eine Maklerprovision an. Bei Wohnimmobilien wird diese seit der gesetzlichen Neuregelung in vielen Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern beide Parteien zugestimmt haben.

Die Höhe der Provision variiert je nach Region und Vereinbarung und liegt häufig zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Finanzierungskosten

Wird der Immobilienkauf ganz oder teilweise über ein Darlehen finanziert, entstehen zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung.

Dazu können unter anderem Kosten für die Bestellung der Grundschuld, Zinskosten über die Laufzeit des Darlehens, Bereitstellungszinsen sowie mögliche bankinterne Gebühren zählen. Die genaue Höhe hängt von der Finanzierungsstruktur, der Bonität des Käufers und den Konditionen des jeweiligen Kreditinstituts ab.

Laufende Kosten und übergehende Verpflichtungen

Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs gehen laufende Kosten auf den Käufer über. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer, Kosten für Strom, Wasser, Müll und weitere Betriebskosten sowie Gebäudeversicherungen, die überprüft oder neu abgeschlossen werden sollten.

Bei vermieteten Immobilien übernimmt der Käufer zudem die bestehenden mietvertraglichen Verpflichtungen.

Renovierung, Umbau und gesetzliche Pflichten

Vor dem Bezug einer Immobilie sind Renovierungen oder Modernisierungen häufig sinnvoll, sei es aus optischen Gründen oder zur Verbesserung der Energieeffizienz. Darüber hinaus gibt es bestimmte gesetzliche Pflichten, die Käufer beachten sollten.

Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer in einigen Fällen dazu, bestimmte energetische Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umzusetzen, sofern diese bislang nicht erfüllt wurden. Dazu zählen beispielsweise die Dämmung von zugänglichen Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen wie dem Keller sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern diese ungedämmt ist und der Dachraum nicht beheizt wird.

Nicht jede Immobilie ist automatisch betroffen. Viele Pflichten greifen nur dann, wenn gesetzliche Mindestanforderungen bislang nicht eingehalten wurden.

Auch bei Heizungsanlagen besteht kein pauschaler Austauschzwang. Gasheizungen in Form von Brennwert- oder Niedertemperaturkesseln dürfen in der Regel unabhängig von ihrem Alter weiter betrieben werden, solange sie funktionsfähig sind. Austauschpflichten betreffen vor allem sehr alte Konstanttemperaturkessel.

Beim Dachgeschoss bestehen ebenfalls häufig Ausnahmen von der Dämmpflicht, etwa wenn dieses bereits ausgebaut und bewohnt ist oder bestimmte bauliche Voraussetzungen vorliegen.

Besondere Kosten bei Eigentumswohnungen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Käufer zusätzlich die bestehende Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft, mögliche Rückstände bei Hausgeldzahlungen sowie angekündigte oder geplante Sanierungsmaßnahmen laut Protokollen der Eigentümerversammlungen berücksichtigen.

Kosten auf Verkäuferseite

Auch Verkäufer tragen im Rahmen des Eigentumswechsels bestimmte Kosten. Dazu zählen häufig ein Anteil an der Maklerprovision, Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden sowie gegebenenfalls Kosten für Energieausweis, Gutachten oder vorbereitende Maßnahmen.

Realistische Gesamtkalkulation

Als Faustregel gilt: Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises für Nebenkosten und begleitende Ausgaben einplanen. Die genaue Höhe hängt von Objekt, Standort, Finanzierung und individueller Situation ab.

Fazit

Der Eigentumswechsel ist mit einer Vielzahl an Kosten verbunden, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Wer sich frühzeitig informiert und diese Posten realistisch kalkuliert, schafft Planungssicherheit und vermeidet finanzielle Überraschungen. Eine strukturierte Vorbereitung ist der beste Weg zu einem erfolgreichen Immobilienkauf.

Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)

Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine rechtliche, steuerliche, notarielle, versicherungs- oder finanzierungsbezogene Beratung dar. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der bereitgestellten Informationen übernommen werden.

Die dargestellten Inhalte können je nach Einzelfall, individueller Vertragsgestaltung, Bonität, Objektart, regionalen Vorschriften sowie aktueller Rechtsprechung und Marktsituation abweichen. Maßgeblich sind stets die individuellen Vereinbarungen, insbesondere Verträge, Darlehensbedingungen sowie die Ausführungen des beurkundenden Notars oder finanzierenden Instituts.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Versicherungsberater oder Baufinanzierungsexperten. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, vor Abschluss entsprechender Maßnahmen fachkundigen Rat einzuholen.