Steuerliche Abschreibung von Immobilien
Restnutzungsdauer und steuerliche Wirkung
Eine kürzere Restnutzungsdauer kann die steuerliche Abschreibung deutlich erhöhen.
Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien kann der Gebäudewert steuerlich über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Diese Abschreibung, die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA), reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung oder gewerblicher Nutzung. Das Steuerrecht arbeitet dabei mit pauschalen Annahmen zur Nutzungsdauer eines Gebäudes. In vielen Fällen entspricht diese pauschale Betrachtung jedoch nicht der tatsächlichen baulichen Restnutzungsdauer einer Immobilie. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer deutlich kürzer sein.
Gesetzliche Abschreibung von Gebäuden
Bei Wohnimmobilien beträgt die steuerliche Abschreibung in der Regel 2% pro Jahr bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925 und 2,5% pro Jahr bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925. Daraus ergibt sich eine angenommene Nutzungsdauer von etwa 50 beziehungsweise 40 Jahren. Diese pauschale Betrachtung dient der steuerlichen Vereinfachung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann davon jedoch abweichen.
Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer
In bestimmten Fällen kann eine kürzere Restnutzungsdauer eines Gebäudes fachlich nachgewiesen werden. Wird eine solche Restnutzungsdauer bestätigt, erhöht sich die jährliche Abschreibung entsprechend. Für Eigentümer vermieteter Immobilien kann sich dadurch die steuerliche Betrachtung der Immobilie verändern, da eine höhere Abschreibung das steuerliche Ergebnis aus Vermietung beeinflusst.
Beispielhafte steuerliche Betrachtung
Gebäudeanteil
100.000 €
Gesetzliche Abschreibung
2 % pro Jahr
= 2.000 € Abschreibung pro Jahr
Abschreibung bei verkürzter Restnutzungsdauer
5 % pro Jahr
= 5.000 € Abschreibung pro Jahr
Steuerwirkung bei 42 %
840 € Steuerersparnis pro Jahr
vs. 2.100 € Steuerersparnis pro Jahr
Möglicher Unterschied
1.260 € pro Jahr
Diese Darstellung dient lediglich der Illustration und hängt im Einzelfall vom jeweiligen Objekt sowie von der individuellen steuerlichen Situation ab.
Für welche Immobilien diese Betrachtung relevant sein kann
Eine Analyse der Restnutzungsdauer kann insbesondere bei folgenden Immobilien interessant sein:
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Vermietete Eigentumswohnungen
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Mehrfamilienhäuser
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Wohn und Geschäftshäuser
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Gewerblich genutzte Immobilien
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Ältere Bestandsgebäude
Gerade bei Immobilien, die bereits mehrere Jahrzehnte alt sind oder bei denen einzelne Gebäudeteile unterschiedlich modernisiert wurden, kann die tatsächliche Restnutzungsdauer von der steuerlichen Standardannahme abweichen.
Selbstgenutzte Immobilien
Für selbstgenutzte Wohnimmobilien spielt die steuerliche Abschreibung grundsätzlich keine Rolle. Da hier keine Einkünfte aus Vermietung oder gewerblicher Nutzung erzielt werden, entsteht auch kein steuerlicher Abschreibungseffekt. Die Betrachtung der Restnutzungsdauer ist daher in erster Linie für vermietete Immobilien oder betrieblich genutzte Gebäude relevant.
Kostenlose Ersteinschätzung der möglichen Restnutzungsdauer
Auf Grundlage verschiedener Gebäudedaten kann eine erste Einschätzung zur möglichen Restnutzungsdauer erstellt werden. Dazu werden unter anderem Informationen zum Baujahr der Immobilie, zum baulichen Zustand sowie zu Modernisierungsständen einzelner Gewerke berücksichtigt. Die Berechnung basiert auf den eingegebenen Angaben und dient als erste Orientierung.
Vorabbetrachtung für Immobilieninvestitionen
Auf Basis der eingegebenen Daten kann eine erste Beispielrechnung zur möglichen Abschreibung erstellt werden. Diese Vorabbetrachtung kann helfen, die steuerliche Wirkung einer Immobilie besser einzuordnen und zu prüfen, ob eine detaillierte Analyse der Restnutzungsdauer sinnvoll sein kann.
Einordnung
Die steuerliche Abschreibung ist ein Bestandteil der wirtschaftlichen Betrachtung von Immobilien. In bestimmten Fällen kann die Analyse der Restnutzungsdauer helfen, die tatsächlichen Rahmenbedingungen einer Immobilieninvestition realistischer abzubilden und die steuerlichen Effekte besser zu verstehen.