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Kosten beim Eigentumswechsel: Wann gehen welche Kosten auf den neuen Eigentümer über?

Aktualisiert: 18. Juli

Der Eigentumswechsel einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der sorgfältige Planung und Kenntnis der anfallenden Kosten erfordert. Neben dem Kaufpreis müssen Käufer und Verkäufer zahlreiche zusätzliche Ausgaben berücksichtigen. In diesem Beitrag beleuchten wir, welche Kosten beim Eigentumswechsel anfallen und wann diese auf den neuen Eigentümer übergehen.


1. Notarkosten und Grundbuchgebühren

Notarkosten und Grundbuchgebühren entstehen durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Diese Kosten fallen in der Regel sofort nach der Beurkundung an und müssen vom Käufer getragen werden. Der Notar veranlasst die Grundbucheintragung, und erst mit der Eintragung im Grundbuch ist der Eigentumswechsel rechtlich vollzogen.


Zeitpunkt des Übergangs: Sofort nach der Beurkundung des Kaufvertrags.


2. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie fällig und ist vom Käufer zu entrichten. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Steuer ist zum 1. Januar des Jahres nach der Beurkundung des Kaufvertrags zu bezahlen.


Zeitpunkt des Übergangs: Zum 1. Januar des Jahres nach der Beurkundung des Kaufvertrags.


3. Maklerprovision

Falls ein Immobilienmakler involviert ist, fällt eine Maklerprovision an. Diese wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, kann aber je nach Region und Vereinbarung variieren. Die Provision wird in der Regel nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.


Zeitpunkt des Übergangs: Nach Abschluss des Kaufvertrags.


4. Betriebskosten und laufende Nebenkosten

Betriebskosten und laufende Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser sind ab dem im Kaufvertrag festgelegten Besitzübergangstermin vom neuen Eigentümer zu tragen. In der Regel wird dieser Termin auf den Tag der Kaufpreiszahlung oder einen späteren, vereinbarten Zeitpunkt festgelegt.


Zeitpunkt des Übergangs: Ab dem vereinbarten Besitzübergangstermin.


5. Versicherungen

Versicherungen, die die Immobilie betreffen, wie beispielsweise die Gebäudeversicherung, werden oft mit dem Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer übertragen. Es besteht jedoch ein Sonderkündigungsrecht, das dem neuen Eigentümer die Möglichkeit gibt, den bestehenden Vertrag zu optimieren oder zu wechseln. Ein unabhängiger Makler kann dabei helfen, den bestehenden Vertrag zu verbessern oder einen neuen, günstigeren Vertrag bei einer anderen Gesellschaft zu vermitteln.


Zeitpunkt des Übergangs: Mit dem Eigentumsübergang, Sonderkündigungsrecht beachten.


6. Instandhaltungskosten und Rücklagen

Bei Eigentumswohnungen fallen Instandhaltungskosten und Rücklagen an, die in der Regel über das Hausgeld abgedeckt werden. Diese Kosten gehen ab dem Besitzübergang auf den neuen Eigentümer über. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft informiert den neuen Eigentümer über den aktuellen Stand der Rücklagen und die zu erwartenden Zahlungen.


Zeitpunkt des Übergangs: Ab dem Besitzübergang.


7. Grundsteuer


Die Grundsteuer wird jährlich erhoben und ist von demjenigen zu tragen, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Beim Eigentumswechsel innerhalb des Jahres kann der Verkäufer anteilige Grundsteuer vom Käufer einfordern.


Zeitpunkt des Übergangs: Ab dem folgenden 1. Januar nach dem Eigentumswechsel.


8. Kosten für Energieausweise und Zertifikate


Beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Falls dieser nicht vorhanden ist, müssen die Kosten für die Erstellung vom Verkäufer oder nach Vereinbarung vom Käufer übernommen werden.


Zeitpunkt des Übergangs: Vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags.


9. Renovierungs- und Modernisierungskosten

Oftmals sind nach dem Erwerb einer Immobilie Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Diese können umfassen:


- Malerarbeiten

- Erneuerung von Böden

- Modernisierung von Sanitäranlagen

- Energetische Sanierungen (z.B. Dämmung, Heizungsaustausch)


Diese Kosten sind nicht unerheblich und sollten in die Finanzplanung mit einbezogen werden.


Zeitpunkt des Übergangs: Nach Eigentumsübernahme, je nach Bedarf.


10. Umzugskosten

Die Kosten für den Umzug zur neuen Immobilie sollten ebenfalls berücksichtigt werden. Diese umfassen:


- Transportkosten

- Kosten für ein Umzugsunternehmen

- Eventuelle Renovierung der alten Immobilie vor Übergabe


Zeitpunkt des Übergangs: Beim Umzug in die neue Immobilie.


11. Anpassungskosten für Haus und Garten

Nach dem Erwerb einer Immobilie können Kosten für die Anpassung von Haus und Garten an die eigenen Bedürfnisse anfallen. Dazu gehören:


- Gartenanlagen und Landschaftsgestaltung

- Einbau oder Anpassung von Küchen und Möbeln

- Sicherheitsmaßnahmen (z.B. Einbau von Alarmanlagen)


Zeitpunkt des Übergangs: Nach Eigentumsübernahme, je nach Bedarf.


Fazit

Neben den bekannten Kosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision gibt es eine Reihe weiterer potenzieller Ausgaben, die beim Eigentumswechsel einer Immobilie anfallen können. Dazu gehören Beiträge an die Gemeinde, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugs- und Anpassungskosten. Eine gründliche Planung und umfassende Information im Vorfeld des Kaufes helfen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden und den Übergang in das neue Eigenheim reibungslos zu gestalten.

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